El derecho de servidumbre

El Código define la servidumbre como el gravamen que sufre un predio en beneficio de otro, que da derecho al dueño del segundo predio a usar el primero, o a impedir que e: dueño del primer predio ejerza alguno de sus derechos de propiedad. El predio que goza la servidumbre se llama dominante; el que la sufre, sirviente.

En realidad las servidumbres son cargas y no gravámenes que se imponen al dueño del predio sirviente en beneficio del propietario del predio dominante. La diferencia entre gravámenes y cargas consiste en que los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien afectado. Es el caso de la hipoteca o del embargo. En las cargas, en cambio, no hay obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la venta del bien.

Las servidumbres son limitaciones a la propiedad predial, aunque no todo límite a la propiedad es una servidumbre. En las limitaciones a la propiedad se pueden crear obligaciones de hacer, lo cual es inadmisible en las servidumbres. Además, la idea de predios dominante y sirviente no está necesariamente presente en las limitaciones a la propiedad.

Las principales características de las servidumbres son las siguientes:

(i) Es un derecho real cuyo titular es el dueño (o poseedor) del predio dominante. Toda relación jurídica implica una relación entre personas. La servidumbre no es una excepción: la relación es entre el titular del predio dominante y el titular del predio sirviente. Sin embargo, en las servidumbres el derecho se centra en el predio. La titularidad está unida al derecho de propiedad del dueño del predio dominante, por lo que será titular de la servidumbre quien en cada momento sea dueño del predio dominante.

(ii) La servidumbre recae sobre cosa ajena. La facultad de gozar la servidumbre se establece a favor de una persona distinta al propietario del predio. No hay servidumbre sobre cosa propia.

(iii) La servidumbre es una carga que sufre el dueño de un predio a favor del dueño de otro predio, lo que supone que ella brinde una utilidad al predio dominante. La servidumbre debe dar una ventaja. Es inconcebible que se establezcan limitaciones al derecho de propiedad que no brinden una utilidad. La utilidad puede ser de diversa naturaleza, como económica o de comodidad, pero tiene que ser una ventaja real que redunde en beneficio del predio. El derecho de extraer agua de otro predio, de transitar, de aprovecharse de la luz, de apoyar construcciones en la pared del vecino, de levantar construcciones en un terreno ajeno, entre otros, son ventajas que puede dar una servidumbre.

Una servidumbre que no se ejercita no es útil, y por eso el artículo 1050 del Código Civil señala que las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso durante cinco años. El no uso de una servidumbre demuestra que ella no presta utilidad y por consiguiente es innecesaria.

(iv) Las servidumbres tienden a la perpetuidad, aunque pueden establecerse a plazo. La perpetuidad significa que independientemente de quien sea el propietario del predio, subsistirá la servidumbre. Significa también que el derecho dura tanto como dure la cosa.

v) Las servidumbres tienen carácter predial. A diferencia del usufructo, que puede establecerse sobre toda clase de bienes, las servidumbres solo pueden constituirse sobre predios.

No es necesario que los predios sean de propietarios diferentes (artículo 1048 del Código Civil). Tampoco es necesario que los predios sean colindantes.

Las servidumbres se clasifican en voluntarias y legales, positivas y negativas, continuas y discontinuas, y aparentes y no aparentes. Las servidumbres voluntarias son aquellas que se constituyen por voluntad de las partes; las legales (o forzosas) por mandato de la ley. El Código regula dos servidumbre legales: la de paso (artículo 1051) y la de predio enclavado (artículo 1053). El resto de las servidumbres legales están previstas en leyes especiales.

Las servidumbres positivas son las que facultan al dueño del predio dominante a hacer algo en el predio sirviente. Es el caso de la servidumbre de paso, que permite al titular transitar por el predio sirviente. La negativa impide al dueño del predio sirviente ejercitar alguno de sus derechos. Un ejemplo es la servidumbre de vista, que prohíbe al dueño del predio sirviente que construya más allá de una altura determinada.

Las servidumbres continuas son aquellas que para su ejercicio requieren de actos actuales del hombre, como la de paso; las discontinuas no necesitan de actos del hombre para su ejercicio, como la de no edificar. 

Las servidumbres aparentes, por último, son las que se manifiestan por sus signos exteriores. Las servidumbres no aparentes no presentan ningún signo que revele su existencia. Un ejemplo de la primera es la servidumbre de paso; de la segunda la servidumbre de no edificar. Esta distinción tiene importancia para la adquisición de la servidumbre por prescripción.

Abogado Derecho , Servidumbre